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文｜刘志刚

自去年以来，包括上海、北京在内的多个城市相继发布了对长租公寓的管控政策，就该行业内存在的租金贷、房间空气质量等问题提出了明确的监管要求。

然而就在最近一段时间，行业乱象仍然屡禁不止。就在近日，一家名叫“美丽屋”的长租公寓多个租客向中国经营报的记者反映，遭遇了骗租骗贷维权困难的情况。涉及金额少则3000多元，多则好几万。

在经历了调整洗牌期的2018年，长租公寓在今年还会好吗？

政策青睐、资本裹挟、需求旺盛的长租公寓行业迎来爆发

随着楼市调控力度不断加深，以及房地产市场竞争的不断加深，地产开发业务风光不再，因此整个地产行业需要去发掘新的增长点。房地产行业已经增量市场转为绝对的存量市场。资料显示，目前一线城市房屋的空置率是22%，二线城市是24%，三线城市达到了26%。

在这样的背景下，盘活整个二手房的存量资产不仅仅是时代的需要，在政治上也是一件正确的事情。

事实也的确如此，在房产调控政策不断加码、房市进入冰冻期之时，围绕租住房市场的改革政策却不断密集出台。从2015年开始，有关长租公寓的政策红利就不断释放，出台了一些列文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确了加快机构化、租赁专业化这一明确的发展方向。

2015年11月19日，国务院办公厅《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，主要内容：公寓首次纳入生活服务业。

2016年5月17日，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》：允许商改租，水电气按居民标准；允许住房改造为租赁房。

2018年各地发展住房租赁市场的相关实施方案和细则密集出台，大力推动住房租赁市场发展，将中央部署进一步落地实施。综合来看，政策发力点主要在供给和需求两端，多种渠道增加租赁住房供应，多种方式鼓励、支持居民租住需求。

从需求端看，传统的租房市场痛点十分明显。具体来说，传统的租房模式，从本质上看，是租户找房子、房东找房客，相当于C2C模式。在这样的模式之下，缺点十分明显。一方面，租户与房东在信息存在着地位上的不平等，因此租户常常会被房东“各种坑”。另一方面，租户要实地寻找地点和价格适当的房源，还可能面临房东提前解约的和随时提价的风险。从房东的角度看，房东也面临租户随时走人，导致房屋出现长时间空置的风险。

而这种互联网长租公寓的出现，则将租房这种零售式、碎片化的交易变成了一件集中式的生意。对于租客来说，不仅仅在价格上更加透明，居住条件相比以往也更加优渥，更重要的是不用再考虑房东要提前解约的风险。而对房东来说，交给专业的长租公寓打理也避免了房屋的空置成本与维护费用，轻轻松松获得稳定的收益。

政策上的积极响应加上需求端旺盛，长租公寓自推出之日就一直被置于风口浪尖的地位。对金钱有着高度敏感性的资本自然也不肯放过这片有着极大需求的市场。即使是在2018年，也有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业顺利拿到大额融资。

虽然资本的到来给了长租公寓的蓬勃发展提供了旺盛的动力，但风险投资的代价也是极为昂贵，一些长租公寓拿到钱以后，为了迎合资本，一昧的扩大规模，最终运营、财务管理的能力没有匹配上，为日的行业乱象甚至是破产、倒闭埋下了伏笔。

互联网思维之下，规模经济所带来的恶果

据不完全统计，2018年就有8家长租公寓阵亡。其中，雷军旗下顺为资本投资的长租公寓“寓见”也难逃爆仓的命运。即使是在行业快速发展的时期，也免不了要淘汰一大批没有竞争力的企业。那么，这些被淘汰的长租公寓企业问题在在哪？

如今长租公寓所面临的种种问题，都是盲目迷信互联网思维所带来的恶果。

可以说，互联网扩张思维的简单粗暴导致行业乱象频发。互联网思维的精髓是什么？其中最重要的一条就是边际成本递减。于是我们可以看到，O2O时期的千团大战到近两年的共享单车彩虹大战，无一不是这种思维的极致体现。不过对于长租公寓这种涉及到民生的产品来说却要十分谨慎。主要源于以下两个因素。

第一：长租公寓领域刚刚兴起，尚未实现爆发，然而与此同时出租房装修不环保、甲醛超标、隐私泄露等问题影响了人们切切实实的真实生活。装修材料的甲醛超标、租房贷等问题不仅违反相关政策要求，更重要的是对用户的身体健康造成了威胁，这对企业品牌造成了巨大的危害。在涉及民生问题的产品上，曝光之后对企业品牌带来的伤害，往往在很长一段时间内难以弥补。这对于才刚刚起步的长租公寓市场来说，无疑是巨大的伤害。