编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载

这周，陆陆续续有朋友转发一些推送给我，问我，都问：上海楼市开年后是不是回暖的厉害啊。

我打开一看，果然各种人山人海的项目现场照片和各种微信截图说着成交的故事，看得我自己差点都信了。类似于这种图片尚不知道真假且单纯的靠个案来倒推城市的结论，各位笑笑就好。

但是也确实有朋友和我说，过年回来，自己挂牌的二手房就突然成交了，看房用户的整体表现好像不一样了。

基于此，真叫卢俊试着去整理点数据，来看看上海楼市到底回暖了没有。

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很多人得出成交回暖有一个重要的数据，大概是这个。

说最近几周成交反弹的特别厉害，包括开始供不应求了，楼市变得比以前要好。

其实你认真看数据就会发现，其实最近几周的成交，甚至还弱于2018年的12月份的某几周。而且因为一手房个案影响比较大，所以仅仅从一手房现象就谈论市场回暖，为时尚早。

那么就来看看二手房吧，二手房是最真实的可以变现市场活跃度。

这是上海每个月的二手房的成交数据，从最近的一年情况来看，到了2019年之后开始，好像成交反弹的厉害，而且和2018年的1月2月相比好像也突出特别多。

单纯的从这个数据来看，上海二手房似乎正在活跃。

但是我们依然不能简单的得出这样的结论，我们再来看一个现象，当我们把时间轴拉长。

你会发现2017年下半年开始到2018年的上海二手房是一个非常极端的数字，就是市场已经差的不能再差了，从此之外上海几乎很少有月份的二手房成交套数是一万多套的，但是整个2018年都是在这个水准，甚至有几个月还跌破万套。

所以看完这个现象我们再来看2019年的成交，1月份是1.6万套，2月份数据还没出来，不出意外也差不多是这样的数据。

所以换句话来说，2019年的上海楼市，起码已经走出了2018年的低谷期，未来一定不会比去年更差了。

但是从成交量来看，尚不能说回暖，更谈不上反弹，这是基于当下楼市的一个基础认知。

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但是我们依然有困惑，那么对于未来，是会越来越好呢，还是保持这样的格局呢。

想要分析个问题，我们就要试着去解剖成交结构。

第一个我们来看下上海二手房的成交区域分布。

数据来自一房一万

我们都知道，2017年下半年到2018年上半年，为什么二手房市场越来越匮乏呢。正是伴随着市中心几个一手盘的驱动下，成交全部集中在核心区域导致远郊成交比例下滑。

而远郊成交比例恰巧是城市托底需求比较重要的部分，金字塔底部的成交确实也就导致以置换为主导的成交驱动变得越来越低越来越低。

然而我们从下半年的二手房结构来看，市场正在趋于健康的趋势在发展。

但是我想说的是，这样的成交比例依然不够，合理的结构应该是外郊环区域的成交比例应该稳定在40%-45%之间才可以。其实这样的比例构成是有机会的，我下面慢慢和大家说。

再来看另外一个数据，这个数据叫二手房的调价指数。房东的调价显示房东对市场的信心和交易的耐心。在2018年上半年的时候，也是楼市最差的时候，几乎80%的二手房源都经历过降价处理。

我们看下最近这段时间的波动。我们抓取了上海两个多个挂牌小区的二手房源，发现了一个现象。

这应该是比较罕见的，在经历了这么长的淡市之后，调涨房源和调跌房源的比例接近一比一。

这应该是心态的变化，表明用户对未来预期有一点的回升，陆续挂牌的房源开始成交也给到市场一定程度的信心。

所以从这个维度上来说，当初我们感受到的楼市速冻未来大概率不会出现了，不论一手房还是二手房，放出去一段时间总归可以成交，虽然时间上比2015-2016的时候要长很多，但总算有点盼头，不至于像之前那么绝望。

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对于上海楼市的未来一年，基本面如此，除此之外还有一个意外的变数。

各位还记得这个政策么，在2016年的3月25日，从那个时间点起，外地人在上海买房，除了要结婚，社保就从2年调整到了5年了。